Fiche 37 : Police des édifices menaçant ruine

SOMMAIRE

 

 

I. - Champ d’application

  A. - Notion  d’ « édifice menaçant ruine »

1. - Le danger doit émaner d’un édifice bâti

2. - L’édifice doit menacer ruine

3. - L’édifice doit compromettre la sécurité publique

  B. - Appréciation de la cause des désordres

II. - Mise en œuvre de la procédure

  A. - Procédure applicable en situation de péril ordinaire

  B. - Procédure applicable en situation de péril imminent

III. - Réalisation des travaux et responsabilité de l’autorité de police

A. - Réalisation des travaux

B. - Responsabilité de l’autorité de police

C. - Responsabilité du propriétaire d’un bâtiment

 

COMMENTAIRE

 

Avertissement (3700)

La police des édifices menaçant ruine  (C.C.H., art. L. 511-1 à L. 511-6 et R. 511-1 et suivants) constitue une police spéciale qui relève de la compétence de principe du maire. Elle est distincte de la police municipale générale et son utilisation est réservée aux cas où un bâtiment menace ruine en raison de causes inhérentes à sa construction.

Toutefois, cette police conserve des liens avec la police municipale générale et notamment au regard des risques naturels. Il n’est, en effet, pas toujours aisé de déterminer avec certitude sur quel fondement le maire doit agir afin de garantir la sécurité publique. Dès lors l’étude de ce régime permet de définir, a contrario, les pouvoirs du maire dans le domaine de la prévention des risques naturels

 

I. - Champ d’application (3701)

 

A. - Notion d’ « édifice menaçant ruine » (3702)

 

La mise en œuvre de la police des édifices menaçant ruine suppose que trois conditions cumulatives soient réunies.

 

1. - Le danger doit émaner d’un édifice bâti (3703)

 

Un édifice suppose un travail minimal de la main de l’homme. Cette définition comprend les constructions ainsi que leurs parties annexes : balcons, corniches… (C.E., 29 janv. 1975, Sté immobilière de la Nièvre, n° 89447).

La jurisprudence a ainsi reconnu le caractère d’édifice : à un mur de soutènement (C.E., 23 mars 1988, Mme Moreau, n° 80997), à des travaux de terrassement (C.E., 8 janv. 1997, Hugenschmitt, n° 163927), à une construction inachevée dès lors qu’elle présente un danger pour la sécurité publique.

A contrario, ne constituent pas des édifices les immeubles non bâtis tels que les falaises (C.E., 24 janv. 1936, Mure) ou les glissements de terrain (C.E., 18 nov. 1988, Cne de Tourtour, n° 76038). Par ailleurs, les arbres sont également exclus de cette législation (T.A. Bordeaux, 21 avr. 1988, Maire de Bordeaux).

 

2. - L’édifice doit menacer ruine (3704)

 

Cet état provient en général d’un défaut d’entretien, de vices de construction, de la vétusté de l’immeuble. Le juge prend en compte la situation globale de l’édifice. Ainsi lorsque celui-ci est susceptible de s’écrouler sans pour autant présenter des signes de danger en lui-même, la procédure est applicable (C.E., 7 juil. 1993, S.A.R.L. Sotrabat, n° 116012).

De plus, même si l’état de l’immeuble résulte de l’action d’un tiers (accident provoqué par une voiture, acte d’un pyromane, etc.) la procédure doit être utilisée dès lors que l’édifice menace la sécurité publique (C.E., 23 fév. 1990, Mercier, n° 78974). Les juges du fond se livrent à une appréciation souveraine sur l’état ou non de ruine d’un bâtiment. Cette qualification n’est pas susceptible d’être discutée devant le juge de cassation (C.E., 28 janv. 1998, Préfet du Var, n° 176286).

 

3. - L’édifice doit compromettre la sécurité publique (3705)

 

Si la chute d’un bâtiment ne compromet pas la sécurité publique, la procédure des édifices menaçant ruine ne peut être utilisée (C.E., 28 mai 1975, Sté des briqueries Lepage, n° 93416).

Dès lors que l’immeuble est accessible, la procédure est applicable (C.E., 21 déc. 1979, Delecourt, n° 10403). Le champ d’application de cette législation ne se limite donc pas aux simples dangers pouvant affecter la voie publique (C.A.A. Lyon, 23 juin 1998, Mme d’Harcourt, n° 97LY01919).

 

B. - Appréciation de la cause des désordres (3706)

 

La police des édifices menaçant ruine constitue une police spéciale, distincte de la police générale des articles L. 2212-2-5° et L. 2214-2 du code général des collectivités territoriales.

Le choix de l’une ou de l’autre police dépend de la nature du danger :

- lorsque les désordres trouvent leur origine dans une cause extérieure à l’édifice (indépendant de toute intervention humaine, tel un accident naturel) le maire doit utiliser les pouvoirs qu’il détient des articles L. 2212-2-5° et L. 2212-4 du C.G.C.T. (C.E., 25 mai 1994, M. Besset, n° 110923 ; C.E., 29 déc. 1997, Epoux Biasi, n° 160017 ; C.E., 27 juin 2005, Ville d’Orléans, n° 262199 ; C.E., 31 mars 2006, Mme Yolande A, n° 279664) ;

- en revanche, lorsque les désordres trouvent leur source dans le bâtiment lui-même le maire doit appliquer le régime défini par le code de la construction et de l’habitation C.E., 8 janv. 1997, Hugenschmitt, n° 163927).

 

Lorsque le danger résulte à la fois d’un événement justifiant l’usage de l’article L. 2212-2 du C.G.C.T. et d’un fait provenant de l’édifice lui-même, le juge administratif analyse quelle est la « cause prépondérante » des désordres :

- lorsque la « cause prépondérante » des désordres trouve sa source dans le bâtiment la procédure de péril doit être utilisée (C.A.A. Marseille, 15 déc. 2008, Mme et M. X., n° 07MA01949) ;

- lorsque la « cause prépondérante » des désordres est étrangère au bâtiment, le maire ne peut agir qu’au titre de ses pouvoirs de police générale (C.E., 27 juin 2005, Ville d’Orléans, n° 262199 ; C.E., 31 mars 2006, Mme Yolande A, n° 279664 ; C.E., 30 août 2006, M. Pierre A., n° 275008).

 

En principe, le choix d’une police (police générale du C.G.C.T. ou police spéciale du code de la construction et de l’habitation) exclut l’emploi de l’autre. Toutefois, dans certaines circonstances, cette règle peut-être écartée :

- un arrêté de péril pris sur le fondement du code de la construction et de l’habitation peut comporter des prescriptions relevant de la police municipale (C.E., 24 juill. 1987, Fayard, n° 71867) ;

- un immeuble peut nécessiter l’intervention de la procédure de péril ainsi que celle d’un arrêté de police (C.E., 5 avr. 1996, S.A.R.L. Le club Olympique, n° 147903) ;

- lorsque le propriétaire d’un immeuble devant faire l’objet d’une procédure de péril est inconnu, le maire peut utiliser ses pouvoirs de police générale pour faire cesser le péril (T.A. de Paris, 15 oct. 1990, Maire d’Ivry-sur-Seine) ;

- enfin, en cas d’urgence, le maire a la possibilité de prescrire l’exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées en utilisant ses pouvoirs généraux de police (C.E., 2 mai 1990, M. Khaldi, n° 89299 ; C.A.A. Douai, 27 sept. 2012, M. et Mme Patrick A., n° 11DA00870).

 

II. - mise en œuvre de la Procedure (3707)

 

Le code de la construction et de l’habitation a prévu deux situations en fonction desquelles deux procédures distinctes peuvent être utilisées au regard de l’urgence du danger.

 

A. - Procédure applicable en situation de péril ordinaire (3708)

 

La procédure débute par un arrêté de péril pris par le maire, à l’issue d’une procédure contradictoire, par lequel celui-ci met en demeure le propriétaire de procéder aux travaux nécessaires dans un délai fixé. Le juge administratif s’assure que les travaux prescrits sont nécessaires pour garantir la sécurité publique. Ainsi, il a été jugé qu’un maire ne pouvait ordonner la démolition d’un bâtiment lorsque l’état de celui-ci ne présentait pas de danger pour la sécurité publique justifiant que soit prescrite sa démolition (C.E., 18 déc. 2009, S.C.I. Ramig, n° 315537).

L’arrêté de péril du maire doit être notifié au propriétaire notamment et indiquer avec précision les mesures à prendre, le délai, ainsi que les causes du danger (C.E., 4 déc. 1995, Préfet de police, n° 147174). L’absence de procédure contradictoire entraîne l’annulation de l’arrêté de péril (C.E., 30 nov. 2007, M. Philippe A, n° 294768). De même, le caractère contradictoire de la procédure n’est pas respecté lorsque le maire n’a pas mis en cause tous les copropriétaires et les propriétaires mitoyens de l’immeuble dans son arrêté (C.E., 27 avr. 2007, M. Antoni A, n° 274992).

Lorsque le propriétaire n’effectue pas les travaux, le maire, en vertu de l’article L. 511-2 IV du code de la construction et de l’habitation, met en demeure le propriétaire de procéder aux travaux dans un délai qu’il fixe (celui-ci ne peut être inférieur à un mois).

A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution.

La procédure est achevée lorsque les travaux sont réalisés. Le maire, sur le rapport d’un homme de l’art constatant la réalisation des travaux prescrits, prend acte, par arrêté, de la réalisation de ces travaux et de leur date d’achèvement. Il prononce la mainlevée de l’arrêté prescrivant la réparation, la démolition, l’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux.

 

B. - Procédure applicable en situation de péril imminent (3709)

 

Au terme de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation, le maire doit demander la nomination d’un homme de l’art au juge administratif après avoir informé le propriétaire. Une fois nommé, l’expert devra rapidement (dans les 24 heures qui suivent sa nomination) établir un rapport sur l’état de l’édifice ainsi que sur les mesures qu’il propose afin de mettre fin à l’imminence du péril lorsque celle-ci est constatée.

Lorsque l’urgence est avérée, le maire, par le biais d’un arrêté de péril imminent, devra mettre en demeure le propriétaire de procéder à des mesures conservatoires afin de faire cesser le trouble. Comme en matière de péril ordinaire, le maire doit indiquer, avec précision, les mesures à prendre ainsi que le délai dans lequel elles devront être effectuées (C.E., 4 déc. 1995, Préfet de police, n° 147174).

En cas d’inaction du propriétaire dans le délai imparti, le maire pourra procéder d’office, au frais du propriétaire, à l’exécution des travaux (C.E., 18 mai 1988, Ville de Toulouse, n° 39348) qui ne peuvent excéder ceux nécessaires à la seule consolidation de l’édifice (C.E., 7 mars 2012, Cne de Romans-sur-Isère, n° 343940 ; C.A.A. Lyon, 25 janv. 1993, M. et Mme Duhamel, n° 91LY00323 ; C.A.A. Marseille, 15 déc. 2008, Mme et M. X., n° 07MA01949).

Le propriétaire peut contester cet arrêté par le biais d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif (C.A.A. Paris, 16 fév. 1993, M. Nghiem Xuan Minh, n° 91P00926). Le juge appréciera notamment le caractère imminent ou non du péril (C.E., 23 oct. 1995, Maire d’Yvetot, n° 122430).

 

III. - Réalisation des travaux et Responsabilités (3710)

 

A. - Réalisation des travaux (3711)

 

Les travaux exécutés d’office par la commune aux frais du propriétaire ont le caractère de travaux publics (C.E., 13 fév. 1991, Préfet de police, n° 62649).

En vertu de l’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation, les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu’elle s’est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants sont recouvrés comme en matière de contributions directes (en général par le biais d’un titre exécutoire émis par le Trésor). Toutefois, cette disposition ne fait pas obstacle à ce que ces sommes soient recouvrées en vertu d’un titre de recette émis par le maire de la commune (C.A.A. Nantes, 22 avr. 1998, M. Boulay, n° 96NT0166 ; voir également sur le contentieux du recouvrement : C.E., 21 mars 2008, Cne de Bois-Guillaume, n° 293991 ; C.A.A. Versailles, 11 fév. 2010, Mme Florence A., n° 08VE02899).

 

B. - Responsabilité de l’autorité de police (3712)

 

L’autorité compétente peut trouver sa responsabilité engagée sur plusieurs fondements.

En cas de carence du maire dans l’exercice de ses pouvoirs de police, une faute lourde (d’une exceptionnelle gravité) est exigée pour engager sa responsabilité (C.E., 13 fév. 1991, Préfet de police, n° 62649).

Au cours de l’exercice de ses pouvoirs de police, le maire peut trouver sa responsabilité engagée s’il a commis une faute ou une irrégularité. Exécuter un arrêté de péril (par exemple la démolition d’un immeuble) qui sera finalement annulé, est constitutif d’une faute. Toutefois, le préjudice est moins important si l’immeuble devait de toute façon être démoli (C.E., 14 janv. 1983, Mme Camu) ou si les même travaux avaient été prescrits en suivant la procédure normale (C.A.A. Paris, 5 juin 1990, Mme Emmanuelli, n° 89PA01283).

Concernant les travaux exécutés d’office, leur caractère de travaux publics entraîne la mise en jeu d’une responsabilité sans faute du fait des dommages causés aux tiers (C.E., 13 fév. 1991, Préfet de police, n° 62649 ; C.A.A. Marseille, 15 déc. 2008, Mme et M. X., n° 07MA01949). Quant aux dommages causés au propriétaire à cette occasion, il suppose qu’une faute de l’administration ait été commise pour engager la responsabilité (C.E., 19 mars 1986, Scherberisch-Chiavutta).

Enfin, une décision illégale de démolition exécutée d’office par l’administration est constitutive d’une voie de fait et les tribunaux de l’ordre judiciaire sont compétents (T.C. 12 janv. 1987, Caille ; sur la voie de fait voir également : C.A. Lyon, 2 fév. 2006, Communauté urbaine de Lyon, n° 04-07783).

 

C. - Responsabilité du propriétaire d’un bâtiment (3713)

 

L’article 1386 du code civil affirme que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsque celle-ci résulte :

- d’un défaut d’entretien de l’édifice (Cass., 3ème civ., 8 déc. 2004, M.X., n° 03-15541) ;

- d’un vice de construction.

La victime doit prouver que la ruine du bâtiment relève d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction (Cass., 2ème civ., 16 janv. 1976, M.X., n° 72-12441 ; Cass., 2ème civ., 22 oct. 2009, M. X., n° 08-16766). Elle doit également établir l’existence d’un lien de causalité entre la ruine du bâtiment et les dommages occasionnés (s’agissant de la rupture de trois barrages : Cass., 2ème civ., 25 janv. 2001, M. Wiberg, n° 99-15372).

La force majeure, cause exonératoire de responsabilité, ne peut utilement être invoquée par le propriétaire de l’édifice lorsqu’il est établi que la ruine résulte d’un défaut d’entretien (Cass., 3ème civ., 8 déc. 2004, M. X., n° 03-15541).

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