Fiche 30 : Certificat d’urbanisme

 

SOMMAIRE

I. - Objectifs et contenu

II. - Normes de référence

A. - P.L.U.

B. - Règlement National d’Urbanisme (R.N.U.)

C. - Plans de Prévention des Risques (P.P.R.)

III. - Responsabilité de l’administration dans le cadre de la délivrance des certificats d’urbanisme

 

 

COMMENTAIRE

 

I. - Objectifs et contenu (3000)

 

Le certificat d’urbanisme permet à toute personne intéressée par la constructibilité d’un terrain de s’informer sur la possibilité ou non d’ériger la construction projetée sur le terrain en cause. La demande d’autorisation de construire est donc souvent précédée d’une demande de certificat d’urbanisme.

L’objectif du certificat d’urbanisme consiste, selon l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, à fournir des renseignements sur les contraintes d’urbanisme applicables à un terrain ou à une opération spécifique. Il est possible de distinguer deux types de certificats :

- le certificat d’urbanisme « ordinaire » qui contient des informations relatives aux contraintes d’urbanisme applicables à un terrain ;

- le certificat d’urbanisme « détaillé » qui comporte les mêmes informations que le certificat d’urbanisme « ordinaire » mais qui indique également si le terrain peut (« certificat d’urbanisme positif »), ou non (« certificat d’urbanisme négatif »), être utilisé pour la réalisation d’une opération précise (la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a supprimé la distinction entre certificat d’urbanisme positif et certificat d’urbanisme négatif mais cette distinction demeure dans la jurisprudence).

Le contenu d’un certificat d’urbanisme est énuméré aux articles A. 410-3 à A. 410-5 du code de l’urbanisme.

L’article R. 410-13 du code de l’urbanisme précise que la décision de délivrer un certificat d’urbanisme « détaillé » indiquant que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération ne porte que sur la localisation approximative du ou des bâtiments dans l’unité foncière, leur destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics (existants ou prévus).

La délivrance de ce type de certificat ne signifie en aucun cas que le bénéficiaire du certificat obtiendra l’autorisation d’occupation du sol. Ainsi, il a été jugé que la délivrance d’un certificat d’urbanisme « positif » ne saurait avoir pour effet de justifier la délivrance d’un permis de construire en zone à risque (C.A.A. Nantes, 22 avr. 2003, M. et Mme X, n° 01NT01245) [voir fiche 31 : Permis de construire].

Un certificat d’urbanisme détaillé qui indique que le terrain ne peut pas être utilisé pour l’opération ou qui soumet celle-ci à des prescriptions doit impérativement être motivé (C. urb., art. R. 410-14). En outre, il doit également indiquer les délais et les voies de recours contre cette décision (C. urb., art. A. 410-5)

Le pincipal effet d’un certificat d’urbanisme est d’empêcher que les dispositions d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété mentionnées dans ce document soient remises en cause, lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de validité du certificat. Les certificats d’urbanisme délivrés depuis le 1er octobre 2007 ont une durée de validité de 18 mois à compter de leur délivrance (C. urb., art. L. 410-1, le délai de validité des certificats antérieurs étant d’un an).

L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme prévoit toutefois une exception à ce principe dans la mesure où les dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité (ou de la salubrité) publique peuvent toujours être remises en cause. Il en est ainsi notamment des dispositions figurant dans un projet de P.P.R. appliqué par anticipation (C.A.A. Bordeaux, 29 avr. 2004, M. Bernard X., n° 03BX00418) [voir fiche 14 : Application anticipée des dispositions du projet de P.P.R.].

Le certificat d’urbanisme ne doit pas être confondu avec la note de renseignements d’urbanisme. Instituée par une circulaire du 22 avril 1985 (B.O. équipement 85/20) celle-ci n’a pas d’existence légale. Elle constitue une note d’information sur les règles d’urbanisme applicables au terrain, les servitudes d’utilité publique qui le grèvent, l’existence de zones de préemption et l’impossibilité éventuelle de rebâtir, s’il s’agit d’un immeuble bâti.

Contrairement au certificat d’urbanisme, la note de renseignements n’est ni « positive » ni « négative ». Elle ne prend pas parti sur la constructibilité du terrain, et ne confère aucun droit acquis. Elle est délivrée par l’autorité compétente pour délivrer les certificats d’urbanisme.

 

II. - Normes de référence (3001)

Le certificat d’urbanisme est délivré au vu de l’ensemble des normes nationales ou locales opposables au permis de construire. L’administration doit notamment indiquer quelles sont les limitations administratives au droit de propriété, y compris les servitudes d’utilité publique, qui peuvent notamment découler de l’existence d’un P.P.R. sur le terrain en cause.

 

A. - P.L.U. (3002)

 

Le certificat d’urbanisme est délivré ou non au vu des dispositions du P.L.U. ou du P.O.S. en vigueur (C.A.A. Lyon, 2 déc. 2008, Cne de Saint Clair, n° 07LY00336 ; C.A.A. Marseille, 23 oct. 2009, SCI la Chatelaine, n° 07MA03000).

La décision d’un maire de délivrer un certificat d’urbanisme négatif sur une demande présentée en vue de lotir un terrain classé en zone ND du P.O.S., dans une zone présentant des risques de mouvements de terrain a donc été jugée légale (C.A.A. Lyon, 29 avr. 2003, M et Mme Ollier, n° 98LY01660 ; en présence de risques d’inondation : C.A.A. Marseille, 21 oct. 2004, M. Daniel X, n° 00MA00139).

La délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif permet à son titulaire de contester la légalité du classement de la zone par le P.L.U. par la voie de l’exception d’illégalité, et obtenir ainsi, si cette illégalité est avérée, l’annulation du certificat (C.A.A. Nantes, 22 avr. 2003, Cne de Guidel, n° 01NT01127, C.A.A. Lyon, 30 nov. 2010, Mme Fernande A., n° 08LY02408 ; illégalité a contrario non avérée dans : C.E., 6 juin 2012, M. et Mme Jean-Claude B., n° 329123 ; C.A.A. Nancy, 18 déc. 2003, M. et Mme X, n° 00NC01518, C.A.A. Marseille, 7 oct. 2010, M. Jean-Denis A., n° 08MA03711).

Inversement, doit être annulé le certificat d’urbanisme positif délivré dans un secteur présentant des risques d’affaissement, alors même que ce secteur n’est pas classé en zone de risques dans le P.O.S. (C.A.A. Lyon, 6 janv. 2004, M. Pierre X, n° 99LY02905 ; C.A.A. Bordeaux, 2 juin 2005, Cne de Soulac sur Mer, n° 01BX02490 : risque d’inondation) [voir R.N.U. ci-dessous].

 

B. - Règlement National d’Urbanisme (R.N.U.) (3003)

 

L’administration doit également, lors de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, s’interroger sur le point de savoir si le projet de construction est compatible avec les dispositions du R.N.U.. Ces dispositions du R.N.U. s’appliquent effectivement même s’il existe un P.L.U. ou même si ce dernier autorise la construction dans le secteur en cause.

Cette solution est d’application constante en jurisprudence s’agissant en particulier de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Il a ainsi, par exemple, été jugé qu’en raison de la situation d’un terrain enclavé dans une forêt, présentant des risques d’incendie importants et difficile d’accès pour le service départemental d’incendie et de secours, le maire était tenu de délivrer un certificat d’urbanisme négatif (C.E., 29 déc. 1995, M. Wosmicki, n° 138.997 ; C.A.A. Marseille, 14 juin 2007, M. Hans X, n° 05MA02408 ; voir également : C.A.A. Marseille 6 nov. 2009, Mme Françoise A., n° 07MA03279).

De même, le maire est tenu de délivrer un certificat d’urbanisme négatif lorsque le terrain est situé dans une zone inondable au regard notamment de l’ampleur des inondations éventuelles et du risque pour la sécurité publique qu’elles engendrent. Le certificat doit ainsi être refusé sur le fondement de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme du seul fait de la localisation du terrain alors même qu’un permis de construire aurait pu être éventuellement délivré dans cette zone (notamment si la hauteur de la construction avait été de nature à faire disparaître les dangers liés au risque d’inondation) (C.A.A. Marseille, 4 mai 2006, M. Pierre X, n° 04MA00546 ; voir également : C.A.A. Bordeaux, 15 nov. 2005, Mme Nicole Y, n° 02BX00154 ; C.A.A. Bordeaux, 16 oct. 2007, M. Nicolas X, n° 06BX00769 ; C.A.A. Bordeaux, 23 fév. 2009, Mme Simone X., n° 07BX02721 ; C.A.A. Nancy, 26 nov. 2009, M. et Mme A., n° 09NC00002).

Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que la décision, prise par l’administration, d’appliquer strictement les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme pour justifier la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif « ne saurait, par elle-même, entacher la décision d’une erreur de droit » (T.A. Toulouse, 4 déc. 1997, M. Gasc, n° 94-805).

Le juge exerce un contrôle dit « normal » sur la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif, en prenant en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce susceptibles de caractériser le risque. Il a ainsi validé un certificat d’urbanisme négatif, malgré les travaux de rehaussement de la parcelle concernée et la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif qui s’en était suivi (C.A.A. Nantes, 28 mars 2001, S.C.I. Vallée du Lay, n° 99NT02353 ; de même en raison d’indices de cavité souterraine : T.A. Rouen, 24 mars 2004, M. Cavelier, n° 01321).

Il a également jugé légal un certificat d’urbanisme négatif délivré pour un projet de camping compte tenu des caractéristiques d’exposition du terrain au risque, alors même que le P.O.S. autorisait dans la zone concernée une telle activité sous réserve de certaines prescriptions (C.A.A. Marseille, 21 oct. 2004, M. Daniel Pialet, n° 00MA00139).

En revanche, a été jugé illégal le certificat d’urbanisme négatif délivré sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, car les éléments sur lesquels s’était fondé le maire n’étaient pas suffisants pour conclure que le terrain en question était soumis à des risques d’inondations (C.A.A. Lyon, 2 déc. 2008, Cne de Saint Clair, n° 07LY00336 ; C.A.A. Douai, 10 avr. 2012, M. Gilbert A., n° 11DA00286 ; T.A. Amiens, 4 mai 2004, Mme Lassiège, n° 0104415-1). Un certificat d’urbanisme négatif ne peut pas être délivré sur de « simples suspicions d’inondations » (C.A.A. Douai, 10 janv. 2008, M. Jacques X., n° 07DA00391).

Doit également être annulé le certificat d’urbanisme positif déclarant constructible une parcelle présentant des risques d’affaissement (C.A.A. Lyon, 6 janv. 2004, M. Pierre X, n° 99LY02905).

 

C. - Plans de Prévention des Risques (P.P.R.) (3004)

 

La jurisprudence a précisé que la décision, prise par l’administration, d’appliquer les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme pour justifier la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif est d’autant plus pertinente qu’un P.P.R. existe sur le territoire de la commune et fait état des risques (de glissement de terrain, par exemple) qui pèsent sur ce territoire (C.A.A. Marseille, 31 mars 2005, M. Jean Paul X, n° 01MA00935). Les études préalables à l’élaboration d’un P.P.R. procurent effectivement des renseignements sur la nature du risque dont l’autorité compétente doit tenir compte lors de l’examen des certificats d’urbanisme (C.A.A. Marseille, 27 avr. 2005, S.C.I. Falese, n° 01MA01228 ; C.A.A. Marseille 20 déc. 2011, M. Michel A., n° 09MA03518 ; C.A.A. Bordeaux, 4 oct. 2012, M. Jean-Bernard X., n° 11BX03201).

Lorsque le refus de délivrer un certificat est fondé sur les dispositions d’un P.P.R., le requérant peut invoquer l’illégalité de ce document à l’appui de sa demande par le biais de l’exception d’illégalité (C.A.A. Bordeaux, 31 août 2006, Société arboricole et fruitière de l’Agenais, n° 04BX00807 ; C.A.A. Marseille, 29 mai 2008, SCI DM5, n° 06MA00871 ; C.A.A. Nantes, 7 avr. 2010, M. Guy X., n° 09NT00592 ; T.A. Nice, 20 mars 2008, M. Bernard X., n° 06-04058 sol confirmée en appel : C.A.A. Marseille, 8 juill. 2010, M. Bernard A., n° 08MA02742).

 

III. - Responsabilité DE L’ADMINISTRATION dans le cadre de la délivrance des certificats d’urbanisme (3005)

 

La responsabilité pour faute de l’administration peut être engagée du fait de la délivrance d’un certificat d’urbanisme jugé a posteriori illégal pour avoir déclaré constructible un terrain soumis à risque ou du fait d’erreurs ou d’omissions.

Engage la responsabilité de l’Etat le préfet qui délivre un certificat d’urbanisme positif concernant un lot situé dans un terrain soumis à un risque majeur d’inondations (C.A.A. Douai, 28 avr. 2005, M. Claude X., n° 03DA00193 ; C.A.A. Marseille, 9 oct. 2008, M. Jean-Pierre X., n° 06MA00248 ; T.A. Marseille, 11 mars 2004, Sté d’études et de réalisations immobilières, n° 00-1889 ; voir également s’agissant d’un terrain exposé à un risque d’effondrement de cavités souterraines : C.A.A. Douai, 2 fév. 2012, M. et Mme Rémi A., n° 10DA01448).

Si la demande de certificat précise l’opération projetée, le certificat d’urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération.

Par conséquent, une omission ou une erreur dans les indications du certificat d’urbanisme est susceptible d’engager la responsabilité de l’autorité qui l’a délivré. Il en est ainsi, par exemple, lorsque les documents (atlas de zones inondables) sur lesquels s’était notamment fondé le préfet pour délivrer un certificat d’urbanisme négatif comportent des inexactitudes (C.A.A. Nancy, 24 mars 2005, M. Paul X., n° 01NC00041). De même, constitue une faute le fait de délivrer un certificat d’urbanisme positif sans mentionner qu’une étude était en cours en vue de délimiter les risques de mouvements de terrains et ce, alors même que le P.P.R. n’était pas encore approuvé (C.A.A. Bordeaux, 6 avr. 2009, M. Jean-Louis X., n° 08BX00568).

Toutefois, n’est pas engagée la responsabilité du maire qui n’avait pas connaissance de l’existence du risque lorsqu’il a délivré le certificat d’urbanisme positif (C.A.A. Douai, 26 mai 2005, M. et Mme Loïc X., n° 03DA00580).

Plus généralement, une information aussi complète que possible et en amont sur les risques encourus par les bénéficiaires d’autorisations peut atténuer, voire écarter la responsabilité de l’autorité administrative en cas de mise en cause à la suite de la délivrance de ces autorisations [voir fiche 2 : Informations incombant à l’Etat et fiche 3 : Informations incombant aux maires].

Une simple note d’urbanisme peut également engager la responsabilité de ses auteurs en cas d’erreur ou d’omission (C.A.A. Nantes, 30 sept. 1998, Sté Rénovation Aménagement Immobilier Foncier, n° 96NT01265 ; C.A.A. Lyon, 6 avr. 1999, Resier, n° 95LY01744 ; C.A.A. Nancy, 12 janv. 2006, S.C.I. Natoue, n° 03NC01053).

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