Fiche 5 : Obligation d’information des acquéreurs et des locataires d’immeubles bâtis ayant subi un sinistre

 

SOMMAIRE

 

I. - Champ d’application de l’obligation d’information sur les sinistres

A. - Territoires concernés

B. - Sinistres concernés

II. - Modalités de l’information sur les sinistres

III. - Sanctions et mise en œuvre des responsabilités

 

COMMENTAIRE

 

L’article L.125-5 (IV) du code de l’environnement prévoit que le vendeur ou le bailleur d’un immeuble bâti, ayant subi un sinistre à la suite d’un événement reconnu catastrophe naturelle et indemnisé à ce titre, est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé.

 

I. - CHAMP D’APPLICATION DE L’OBLIGATION D’INFORMATION SUR LES SINISTRES (500)

 

A. - Territoires concernés (501)

Sont concernées toutes les communes ayant été déclarées, au moins une fois, en état de catastrophe naturelle en application de l’article L. 125-1 du code des assurances.

Cette obligation d’information s’applique donc même en dehors des communes ou des zones couvertes par un P.P.R. prescrit ou approuvé ou par le zonage sismique.

 

B. - Sinistres concernés (502)

Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles en application de larticle L. 125-1 du code des assurances, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur de l’immeuble, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble dans la mesure où le vendeur ou le bailleur a été lui-même informé du sinistre.

La circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs précise quels sont les personnes concernées par l’obligation, ainsi que les biens et les types d’actes et de contrats auxquels elle s’applique.

 

II. – MODALITES DE L’INFORMATION SUR LES SINISTRES (503)

Le vendeur ou le bailleur doit donner une liste des sinistres subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a lui-même été informé. Cette information est annexée au contrat de location et, en cas de vente, mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

 

III. - SANCTIONS ET MISE EN ŒUVRE DES RESPONSABILITES (504)

Aux termes de l’article L. 125-5 (V) du code de l’environnement, en cas de non-respect de ces dispositions, l’acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander au juge :

- soit la résolution du contrat ;

- soit une diminution du prix.

Par ailleurs, le vendeur ou le bailleur peut être sanctionné en raison de la présence de défauts cachés affectant le bien vendu ou loué. En effet, la jurisprudence concernant la garantie des vices cachés s’applique dans cette hypothèse [voir fiche 55 : Responsabilité civile contractuelle].

Le vendeur doit notamment informer loyalement l’acheteur de la situation du bien objet de la vente. Ainsi, lors d’une vente d’un immeuble, le vendeur doit informer l’acquéreur du fait que le bien ait été sinistré dans le passé (Cass., 3ème civ., 4 janv. 1991, M. X., n° 89-13473 ; C.A. Paris, 15 déc. 2004, M. Riou, n° 03-14514).

En effet, selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu lorsque ces vices :

- rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ;

- diminuent tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il les avait connus.

En outre, ce défaut d’information, lorsqu’il est volontaire, peut constituer une réticence dolosive susceptible d’entraîner la résolution de la vente ou l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1116 du code civil (Cass., 3ème civ., 3 mars 2010, Mme Z. et autres, n° 08-21056 ; Cass., 3ème civ., 27 avr. 2011, Epoux X., n° 10-14601 ; Cass., 3ème civ., 11 sept. 2012, M. X., n° 11-22264).

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